大台北的房子，實際貸到多少

取得 340 萬

當時的狀況｜同一條路上朋友的大樓貸到比較多，屋主不解為何自己的公寓估值較低。

怎麼算的｜臺北市大樓中位單價約每坪 88 萬、公寓約 64 萬，差距來自流動性與買方族群。以同類型可比成交估值，權狀 28 坪、市值約 1792 萬，扣一胎餘額後計算。

結果｜依公寓行情核貸。同時說明該戶土地持分 9.6 坪高於大樓，是老屋保值的支撐。

成立關鍵｜大樓與公寓是兩個市場，不能互相比較。但公寓的土地持分通常高很多，這一點在估值時會納入。

取得 460 萬

當時的狀況｜權狀 42 坪含車位，屋主原本沒提車位有獨立建號。

怎麼算的｜調謄本發現車位為獨立建物標示。住宅部分 32 坪以住宅單價計算，車位另以大台北平面車位行情計價，合計擔保價值高於原估。

結果｜車位納入擔保後核貸金額增加約 80 萬。

成立關鍵｜車位有沒有獨立權狀差很多。有的話是可以另外計價的資產，在大台北一個平面車位動輒兩三百萬，別漏掉。

取得 280 萬

當時的狀況｜郊區透天，前面問的業者說透天不好估、成數要保守。

怎麼算的｜新北市透天成交樣本相對少（約一千三百餘筆），但該物件臨路、土地持分完整、產權單純。估值以土地為主體，並提供鄰近同生活圈可比案例補足樣本。

結果｜成數確實較大樓保守，但以土地價值為基礎，金額高於原先估算。

成立關鍵｜透天的價值主體在土地不在建物，跟大樓公寓的算法完全不同。老透天的建物殘值可能接近零，但土地不會折舊。

取得 190 萬

當時的狀況｜十三坪套房，單價高但核貸成數被降，屋主覺得不合理。

怎麼算的｜權狀 13 坪、單價每坪約 72 萬、市值約 936 萬。因小坪數的處分市場較窄、買方能貸成數低，可貸成數較一般物件保守。

結果｜以較保守成數核貸。事前說明原因，避免對保時才發現落差。

成立關鍵｜單價高不等於貸得多。十五坪以下多數機構會降成數，原因是將來處分難度，不是物件不好。

取得 260 萬

當時的狀況｜與兩位手足公同共有繼承來的房子，其中一位在國外。

怎麼算的｜確認為公同共有，設定需全體同意用印。協助國外繼承人辦理授權書並經駐外館處驗證。同時建議先辦遺產分割，讓產權單純化。

結果｜完成設定，整體約兩個半月，時間主要花在國外文件驗證。

成立關鍵｜公同共有必須全體同意，一個都不能少。有人在國外請最早啟動，這一項最容易低估時程。

取得 28 萬

當時的狀況｜設備故障急需 28 萬，銀行信貸兩家退件。

怎麼算的｜產權單純、文件齊全、一胎狀態正常。以大台北在地案件的簡化流程處理，估價當天以資料庫比對完成。

結果｜第二個工作天撥款。事前列出全部費用，確認總成本後才簽約。

成立關鍵｜小額案的重點不是利率是總成本。固定的代書費與規費佔比高，一定要問「從簽約到還清一共付多少」。