謄本上到底在看什麼：二胎評估的六個關鍵欄位

房屋二胎的第一個動作永遠是調謄本。這份文件決定了案子能不能做、能做多少、要走多久。但多數屋主拿到謄本只看得懂地址，其他一片模糊。這篇教您看懂關鍵的六個欄位。

謄本的三個部分

第一類謄本分為三部分：標示部（房子的物理資料）、所有權部（誰是主人）、他項權利部（有誰對這間房子有權利）。評估時三部分都要看，重點不同。

欄位一：建物面積（標示部）

會列出主建物面積、附屬建物面積、共有部分面積。這裡最常被誤解的是權狀坪數不等於實際使用坪數。

大樓的共有部分（公設）常佔三成以上，加上如果車位坪數也含在裡面，實際居住空間會比權狀數字小很多。估值時是用權狀面積乘以該區同類型的單價，所以搞清楚組成很重要。

欄位二：土地持分（標示部）

這是老屋屋主最該關注的數字，卻最常被忽略。建物會折舊，土地不會。屋齡三十年以上的公寓，價值主體其實是土地持分。

公寓因為樓層低、戶數少，單戶土地持分通常高於大樓。這是老公寓在精華地段依然保值的核心原因。調出謄本後，先找到您的土地持分坪數，這個數字在談額度時很有份量。

欄位三：所有權人與持分比例（所有權部）

列出所有登記名義人及各自的應有部分。這裡要確認兩件事：總共幾個人、以及是分別共有還是公同共有。

分別共有可以就自己持分單獨設定；公同共有（常見於未分割的繼承）必須全體同意。這一項直接決定流程要走多久——獨資產權三五天，公同共有可能三五個月。

欄位四：登記原因與日期（所有權部）

顯示這間房子怎麼來的：買賣、繼承、贈與、拍賣。以及取得的日期。

持有時間會影響一件事：房地合一稅。雖然二胎不涉及移轉，不用課稅，但如果將來可能出售，持有年限會影響稅率，這在做整體財務規劃時要納入考量。

另外，如果是近期才透過拍賣取得，或登記原因是贈與，評估時可能會多問幾句，這是正常的查核。

欄位五：他項權利部的抵押權登記

這是二胎評估的核心欄位。會列出目前有哪些抵押權、權利人是誰、擔保債權總金額多少、設定日期。

要注意設定金額不等於您還欠多少。設定金額通常是原始借款的 1.2 倍，而且不會隨著您還款而減少。所以謄本上寫設定 960 萬，可能實際只剩 500 萬未還。評估時會請您提供繳款紀錄來確認實際餘額。

如果他項權利部有您不認識的登記，務必查清楚。老房子偶爾會有早年清償完但沒辦塗銷的舊設定，這種要先辦塗銷才能進行後續。

欄位六：註記事項（致命的一欄）

這一欄如果空白是好消息。如果有內容，要看是什麼。

查封、假扣押、假處分：代表有債權人已經走法律程序。這種狀況不是借款問題，是要先處理債權，屬於另一個層次的案件。

預告登記：限制處分，需要請求權人同意塗銷才能設定。

信託登記：所有權在受託人名下，處理方式完全不同。

耐震標章、海砂屋列管等：影響估值但不影響可行性。

怎麼調謄本

三種方式：地政事務所臨櫃（全國任一地政事務所都可以調，不限房屋所在地）、內政部地政司的「全國地政電子謄本系統」線上申請、或請地政士代調。費用很低，第一類謄本需要本人身分證明。

建議您在諮詢前就自己調一份。一來可以先確認產權有沒有意外狀況，二來談的時候心裡有底，不會被牽著走。

台北貸的第一個動作就是看謄本，然後給您一個誠實的評估——包含如果謄本上有狀況，實際上要怎麼處理、要多久。先看清楚再談數字，這個順序不會錯。