實價登錄實戰：怎麼查出自己那條街的成交行情

要知道自己的房子值多少、二胎能貸多少，最實在的方法是自己查實價登錄。但很多人查完更混亂，因為抓錯了可比案例。這篇教你查得準。

第一步：查對範圍

到內政部不動產交易實價查詢服務網站，先鎖定你的行政區，再縮到你社區或鄰近三百公尺內。範圍太大（整個區）會混入條件差很多的物件，範圍太小（只有你這棟）可能沒幾筆。三百公尺是實務上的甜蜜點。

第二步：篩對條件

成交行情要「可比」才有意義，篩四個條件：時間（近一年，市場會變）、房型（公寓、電梯大樓、透天分開看，單價可能差三成以上）、坪數（跟你相近）、屋齡（差距不要太大）。四個都貼近，那筆成交才是你的可比案例。

第三步：取中位數，不取平均

抓五到十筆可比成交，把單價（每坪）排序，取中間值。中位數比平均數穩定，不會被一兩筆特別高或特別低的成交拉走。這個單價中位數乘以你的坪數，就是市價概估。

第四步：推可貸空間

有了市價，用「市價 × 可貸成數（二胎約八到九成）− 一胎本金餘額」就是可貸空間。一胎餘額記得用網銀或對帳單的本金餘額，不是謄本上的設定金額。

台北查價的兩個提醒

台北同一區內落差很大，一定要縮到你那條街、那個生活圈，不能用區平均。另外台北老公寓多，務必把公寓和電梯大樓分開看——拿隔壁新大樓的成交價估你的老公寓，數字會虛高。

小結

查對範圍、篩對條件、取中位數、推可貸空間——四步就能自己估出貼近實際的行情。心裡先有數字，再去談，任何人給的報價合不合理，你一眼就分辨得出來。