台北市電梯大樓與無電梯公寓，二胎成數差在哪？

成數差異的來源：變現性

成數評估的核心之一是擔保品的變現性，也就是萬一要處分時好不好賣。台北市的電梯大樓，因為有電梯、公設較新、符合現在多數購屋者的需求，市場接受度高、流通性好，變現性相對理想，成數評估上條件較優。無電梯的老公寓，雖然在台北市單價依然很高、也有一群偏好的買家，但爬樓梯、屋齡偏高等因素，讓它的市場流通性相對電梯大樓稍弱，這會反映在成數評估上，抓得比較保守一些。這是成數差異最主要的來源。

屋齡的影響

屋齡也是一個因素。屋齡較高的房子，在評估上會考量其後續的耐用年限與維護狀況，這在無電梯老公寓身上特別明顯，因為它們通常屋齡都有一定年數。屋齡高不代表不能辦二胎，台北市很多老公寓照樣辦得出可觀的金額，只是成數可能不像屋齡新的電梯大樓那麼理想。重點是把屋齡這個因素納入預期，不要拿新大樓的成數標準去套在老公寓上，這樣評估起來才不會落差太大。

老公寓的價值不該被低估

要強調的是，台北市無電梯老公寓的成數偏保守，不代表它的價值低或借不到。台北市的土地價值高，老公寓往往土地持分相對大，單價依然可觀，市值基礎並不差，只是成數的抓法比電梯大樓保守。所以老公寓屋主評估二胎時，與其糾結成數好像比較低，不如把重點放在自家房子紮實的市值基礎上，用市值扣掉第一順位餘額，看看剩餘空間，往往會發現可動用的金額比想像中好。

依自家房屋類型合理預期

評估台北市房子的二胎空間，建議先認清自家的房屋類型，電梯大樓就用相對理想的成數預期，無電梯老公寓則把成數抓保守一點，再用市值扣掉第一順位餘額估可貸範圍。想跑不同成數的試算，可以用本站的貸款試算工具，或先看台北二胎指南把影響成數的因素弄清楚。依房屋類型合理預期，才能把評估做得準。

常見問題

我的老公寓在精華區，成數為什麼還是偏保守。成數主要看變現性，無電梯老公寓因爬樓梯與屋齡因素市場流通性相對電梯大樓稍弱，所以成數抓得保守些，但精華區老公寓土地持分大、市值基礎紮實，可動用金額往往仍不錯。

無電梯公寓是不是很難辦二胎。不會，台北市老公寓土地價值高、市值基礎佳，照樣能辦出可觀二胎，只是成數比電梯大樓保守，把成數抓保守一點用市值扣餘額估範圍即可。