台北市套房、小宅辦二胎，成數會比較低嗎？

為什麼小宅成數常較保守

套房與小坪數住宅成數常被抓得較保守，主要和市場特性與變現性有關。極小坪數的產品，買家族群相對特定，市場流通性不一定像一般兩三房住宅那麼廣，這在擔保評估上會被納入考量。此外，部分金融機構對坪數過小的產品本來就有較保守的貸款政策。這些因素加起來，讓小宅的成數評估傾向保守。要理解的是，這是基於變現性與風險的考量，不是說小宅沒價值，而是評估時會多一分謹慎，成數上反映出來。

坪數的影響

坪數對貸款條件確實有影響。一般來說，坪數越小、越接近市場上較難流通的極小產品，評估會越保守；坪數在合理範圍、仍有一定居住機能的小宅，影響則較小。台北市的小宅樣態很多，從還算完整的小二房、到非常迷你的套房都有，不同坪數的評估待遇不會一樣。所以與其籠統地問小宅好不好貸，不如看自家確切的坪數落在什麼區間，越是接近主流居住坪數，條件通常越好，越是極小的產品，就要有成數較保守的心理準備。

台北市小宅仍有可貸空間

成數保守不代表借不到。台北市的房價與單價都高，小宅雖然坪數不大，但單價撐著，市值基礎仍有一定水準，加上多半位於生活機能好的地段，只要產權清楚，一樣能辦出可用的二胎金額。重點是用自家小宅的實際市值去算，而不是只看坪數小就低估。把市值扣掉第一順位餘額，看看剩餘空間，往往會發現比想像中有空間。小宅屋主不必因為聽說小宅不好貸就先打退堂鼓。

依自家坪數合理預期

評估台北市套房、小宅的二胎，建議認清自家的坪數與產品類型，越主流的小宅就用相對正常的預期，越極小的套房則把成數抓保守一點，再用實際市值扣掉第一順位餘額估空間。想跑不同成數的試算，可以用本站的貸款試算工具，或看台北二胎指南把影響成數的因素弄清楚。依自家狀況合理預期，評估才會準，也不會因為是小宅就錯估了空間。

常見問題

套房是不是很難辦二胎。極小坪數的套房因市場流通性與部分機構政策，成數常抓得保守，但不是不能辦，台北市小宅單價高、市值基礎仍在，產權清楚一樣能辦出可用金額，用實際市值估空間別只看坪數。

坪數多小會影響成數。越接近市場較難流通的極小產品，評估越保守，坪數在合理範圍、有一定居住機能的小宅影響較小，看自家確切坪數落在哪個區間，越主流條件通常越好。