大台北二胎的費用明細：每一筆錢付給誰、合理行情多少

比較二胎方案時只看利率，會做出錯誤的決定。因為費用結構的差異，有時候比利率差一兩個百分點的影響還大。這篇把每一項費用拆開，說明付給誰、合理多少、哪些能談。

一、設定登記規費（付給政府）

這是地政機關收的規費，計算方式是設定金額的千分之一。設定金額通常抓借款本金的 1.2 倍（為了涵蓋利息與違約金的擔保範圍）。

舉例，借 200 萬、設定 240 萬，規費是 2400 元。另外還有書狀費每張 80 元。這筆是法定規費，全台一致，沒有議價空間，也不會有人在這裡動手腳。

二、地政士代辦費（付給地政士）

行情落在 6000 到 12000 元，大台北的案件通常在中間偏上。這筆費用包含：謄本調閱、契約審閱、對保見證、設定登記送件與領件。

這是必要成本，也是您的保障。不建議為了省這筆錢而跳過地政士——設定登記是有法律效力的行為，有專業人員把關，價值遠高於省下的幾千元。

可以確認的是：地政士是否為執業中（可到內政部地政司的查詢系統核對）、費用是否包含全部項目、是否會另外加收「跑件費」之類的名目。

三、代辦服務費（付給業者，變數最大）

這是最需要問清楚的一項。合理行情是貸款金額的 3% 到 5%。借 200 萬，服務費落在 6 萬到 10 萬是常見區間。

要注意兩種狀況。一是超收，收到 8% 甚至 10% 的都存在，這已經明顯偏高。二是小額案的最低收費，有些業者不論金額一律收固定金額，借 20 萬也收 3 萬，換算比例高達 15%。

這一項是可以談的，也應該談。談之前先搞清楚市場行情，心裡有底再開口。

四、火險與地震險（付給保險公司）

設定抵押權時，債權人通常會要求投保住宅火災保險並加保地震基本保險，且以債權人為受益人。這是保障雙方的合理要求。

費用視房屋條件而定，一般住宅一年約數千元。如果您原本的一胎已經有投保且保額足夠，有時可以沿用不用重複投保，這一點可以問。

五、提前清償違約金（有條件才會發生）

如果您在綁約期內結清，會收取違約金，常見是貸款餘額的 1% 到 4%，或約定幾個月的利息。

打算短期週轉的人一定要先問這一項。如果您預計半年內就會還清，違約金可能吃掉您原本以為省下的利息。這一條要在簽約前確認，並且要寫進契約。

六、不該存在的費用

以下名目請直接拒絕。撥款前的任何費用：開辦費、保證金、履約保證金、審件費，合法的二胎所有費用都在撥款時結算或撥款後支付。預扣利息：契約寫 200 萬，您實拿必須是 200 萬，先扣一期利息再撥款是違法的。來路不明的「銀行作業費」：民間二胎不經過銀行，這個名目本身就有問題。

把總成本算出來的方法

請對方提供一張表，列出：借款本金、年利率、期數、每期月付金、所有一次性費用逐項金額、是否有提前清償違約金。

然後自己算一次：總支出 ＝ 所有月付金加總 ＋ 一次性費用總和。用這個數字去比較不同方案，才是真實的成本比較。

只比利率會被誤導。利率 10% 但服務費 8%，跟利率 12% 但服務費 3%，後者的總成本其實更低。

簽約當天的最後確認

對照契約，確認每一項費用都白紙黑字寫著，金額與口頭談的一致。任何「這個之後再說」「這是慣例不用寫」的項目，都要求寫進去或直接刪掉。

台北貸的費用表在諮詢階段就會完整給您，簽約時載明在契約上，撥款前不收任何費用。您拿這篇文章來逐項核對，我們歡迎。